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Comment devenir marchand de biens et en faire son métier ?

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Un marchand de biens achète et rénove des biens immobiliers, pour ensuite les revendre plus cher. Cela peut constituer une activité complémentaire à votre métier actuel. Vous pouvez également en faire votre métier, à condition d’avoir des fonds suffisants au départ pour investir. En quoi consiste ce métier ? Comment devenir marchand de biens ? Comment réussir dans cette activité ?

En quoi consiste le métier de marchand de biens ?

Le marchand de biens peut acheter différents types de biens immobiliers. Il peut s’agir d’un bien déjà construit (appartement, maison ou immeuble), d’un terrain à bâtir, de parts sociales de sociétés civiles immobilières (SCI) ou de fonds de commerce.

Après la prospection puis l’acquisition d’un bien immobilier, le marchand de biens le rénove. Il fait alors appel à diverses entreprises du bâtiment. En rénovant des biens, il contribue à l’entretien du patrimoine. Il doit ensuite trouver un acheteur en diffusant son offre chez des agences immobilières ou via son propre réseau de diffusion. Il réalise une plus-value au moment de la revente.

En principe, un marchand de biens commence son activité avec de petits biens, moins risqués financièrement. Au fil des années, ce professionnel se constitue un apport plus important. Il peut ainsi acheter plusieurs biens simultanément.

Il peut aussi se lancer dans des projets immobiliers de plus en plus importants. En fonction de son expérience, il peut même acheter des terrains pour y construire ses propres maisons et les revendre.

Quelles sont les formalités ?

Le marchand de bien doit créer son entreprise et s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS). Ce professionnel est soumis aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et assujetti à la TVA sur ses marges.

Lorsque les sommes engagées sont importantes, il est préférable de créer une société avec plusieurs associés (SARL, SAS). Les dettes sont ainsi limitées aux apports. Sinon, vous pouvez créer une entreprise individuelle (EI) ou une société commerciale (EURL, SASU si vous êtes seul(e)).

La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique interdite pour un marchand de biens. Ce professionnel s’engage à revendre les biens acquis dans le cadre de son activité dans un délai de cinq ans maximum. Au-delà, il doit payer des sanctions.

Les frais notariaux au moment de l’achat d’un bien immobilier sont beaucoup moins élevés pour un marchand de biens que pour un particulier.

Aucun diplôme ni carte professionnelle n’est requis pour exercer. En revanche, vous devez avoir les capacités financières suffisantes pour investir dans l’achat de votre premier bien et engager les travaux. En amont, une bonne estimation du temps et du coût de ces travaux est importante, car cela peut compromettre un projet.

Comment réussir dans cette activité ?

Pour réussir en tant que marchand de biens, il faut d’abord bien connaître le marché immobilier de votre ville ou de votre région. Vous ferez des bénéfices si vous trouvez des biens en dessous du prix du marché. Le plus souvent, ils seront à rénover entièrement, avant la revente. Votre revenu correspondra au prix du bien lors de la revente après déduction du prix à l’achat, de la TVA sur la plus-value et des frais pour les travaux réalisés.

Vous devrez également être un fin négociateur et vous constituer un important réseau (agences immobilières, cabinets d’architecte…). Un bon sens de l’observation, un bon sens commercial et un bon sens relationnel se révèlent donc essentiels. Mieux vaut également avoir des connaissances juridiques dans le domaine de l’urbanisme. N’oubliez pas ensuite de mettre à jour ces connaissances, car les lois évoluent…

De ce point de vue-là, certaines formations initiales peuvent être intéressantes. C’est le cas du BTS PI (professions immobilières). Vous pouvez opter également pour une licence professionnelle des métiers de l’immobilier ou une licence professionnelle des activités juridiques spécialité métiers du droit de l’immobilier. Il existe aussi des formations dans des écoles spécialisées (type bachelor), comme l’ESI (École supérieure de l’immobilier).

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